Cómo puedo saber el valor de la casa que me quiero comprar si el mercado inmobiliario es opaco y no hay índices de referencia?

 

Discúlpeme el lector acostumbrado a encontrar en este blog artículos de estricto contenido jurídico por dedicar un poco de tiempo a este tema que, por otra parte, es especialmente importante para la mayoría de los mortales que tarde o temprano acabarán abocando en algún momento de su vida mucho tiempo y esfuerzo en encontrar la casa de sus sueños.

Como gran seguidor del sector inmobiliario que soy siempre me he sentido atraído por conocer su funcionamiento. Mi interés ha ido creciendo a medida que he podido constatar que nos encontramos ante un sector tremendamente competitivo y opaco, de forma que se necesita una cierta educación ciudadana para evitar los atropellos que acostumbran a darse a la hora de comprar una vivienda.

Cabe decir, para entrar en materia, que el 77,8% de los españoles son propietarios de vivienda. Ello nos indica que la mayoría de nosotros, tarde o temprano nos decidiremos a comprar una casa o un piso. Siendo así las cosas, cuando nos decidimos a comprar y empezamos a mirar viviendas nos suele asaltar la misma duda….cuanto vale realmente ese piso o esa casa? Cómo puede ser que un piso más pequeño y más viejo valga más que otro más grande y nuevo y que a la sazón está en la misma zona?

La verdad es que sea porque comprar vivienda sólo se hace una o dos veces en nuestra vida (y por tanto nos falta experiencia) o porque desconocemos el mercado inmobiliario y sus entresijos, nunca sabemos si lo que hemos pagado por nuestra casa o piso ha sido un precio correcto o desorbitado.

Empezando por las compras más fáciles (la de aquellos productos que ya tienen en su envoltorio el precio recomendado) pasando por aquellos productos que cuentan con una competencia transparente (por ejemplo la compra de un televisor o de un aparato de telefonía), suele resultar fácil adivinar cuando estamos pagando de más por un producto. Su utilidad (teléfonos), su futura revalorización (todo el mundo sabe que un Mercedes siempre se deprecia menos en el mercado de segunda mano que un Citroën) y su calidad (no es lo mismo un teléfono iphone que uno doogee) nos permiten orientar el precio que estamos dispuestos a pagar. Se trata de productos que adquirimos en repetidas ocasiones, pudiendo comparar nuestras nuevas adquisiciones con las anteriores para comprobar su calidad y su coste de adquisición no es excesivamente elevado.

Todo ese conocimiento acerca del producto y esas valoraciones, siempre útiles y necesarias para saber cuando estamos ante una “buena oferta” se desvanecen cuando de comprar una vivienda se trata. Somos conscientes de que en mayor o menor medida las casas y pisos están sobrevalorados y eso nos dificulta la tarea, ya que de nada sirve comparar el precio de una vivienda con el de otra cuando el marco de referencia (el precio de la segunda vivienda) está sobrevalorado.

Así pues, hemos de tener en cuenta una serie de consideraciones  generales acerca del precio de las cosas. Lo primero que tenemos que tener claro es el que precio no es más que una convención o acuerdo entre comprador y vendedor; es la cantidad que un propietario pide por una cosa, sin que necesariamente lo valga. Yo puedo pedir 200 euros por mi camiseta firmada por Messi pero si el comprador, que no aprecia el fútbol y sólo la quiere para regalarla considera que el sobrecoste de la firma (de aproximadamente 120 euros, puesto que la camiseta cuesta aproximadamente 80 euros en la tienda) es excesivo, no la comprará. Eso quiere decir que la camiseta no los vale? No y sí. No, porque puede que el comprador simplemente no valore el valor añadido de la firma pero haya mucha gente dispuesta a comprarla. Y sí, si a ese precio dado no existe ningún comprador, lo que será denotativo de que el precio está “inflado” y habrá que bajarlo hasta el punto en el que empiecen a haber compradores.

Otra consideración a tener en cuenta es que los precios dependen mucho del hecho de que exista libre competencia y transparencia o de que el mercado esté manipulado y se oculte información. A diferencia de lo que dice la teoría clásica con Adam Smith a la cabeza (nos referimos a esa mano invisible que regula el mercado gracias a la llamada “elección racional del comprador“), la gente también se mueve en lo económico por impulsos, siendo sus compras muchas veces irracionales e incluso perjudiciales (quien no ha pagado de más por un producto simplement por el valor sentimental que tenía).

Con eso es con lo que juega el sector inmobiliario con sus anuncios manipuladores en los que aparecen familias felices bajo eslóganes como “usted tiene derecho a ser feliz” o similares. No interesa tanto exponer objetivamente cual es el valor de una vivienda como saber cómo “venderle a usted el producto“. Hemos de ser conscientes de ello y pensar que al igual que un banco, las inmobiliarias y asesores inmobiliarios no son nuestros amigos.

Tampoco es lo mismo querer comprar un determinado coche del que existen un buen número de unidades a la venta que comprar un coche “de edición limitada”. El mercado inmobiliario es muy opaco y choca ver la disparidad de cifras que dan los diferentes organismos públicos y lobbie inmobiliario acerca del número de viviendas disponibles. Una vez creada la duda, el comprador desconoce si se halla frente a un producto más de la competencia o ante un buen producto. En un mercado tan sesgado y manipulado como el inmobiliario, en el que parece que todas las cosas son “de edición limitada“, hay que informarse bien para ver qué nos están vendiendo.

También hay que tener en cuenta la calidad de la construcción. Igual que no es lo mismo comprarse unas botas de plástico que comprarse unas de piel, no es lo mismo una vivienda que tenga aislamiento en la pared, ventanas climalit y tarima flotante que otra que no tenga dicho aislamiento, el suelo sea de baldosa de baja calidad y  cuyas ventanas sean ventanas “normales” sin aislamiento térmico. Nuevamente el problema aquí deriva en el hecho de que mientras somos capaces de ver rápido la diferencia entre el plástico y la piel en la bota, no somos tan diestros a la hora de diferenciar una construcción bien hecha de una “chapuza”.

Además de lo expuesto y partiendo del “valor de mercado” de una casa o piso, la consideración de los aspectos citados  junto a otros también muy importantes como la zona en la que se encuentra el inmueble o la futura proyección de obras civiles en la zona (metro, autobuses, tren, hospitales, colegios) nos sirven para valorar la casa de nuestros sueños.

Lo último que hay que remarcar es que no hemos de confundir “valor de mercado” y “valor real”. Mientras que el valor de mercado es algo subjetivo, el valor de real es el que se le otorga a un bien teniendo en cuenta todos los aspectos citados, asociando valor a utilidad y a calidad. La totalidad de los compradores fija el precio de su vivienda teniendo en cuenta el valor de la casa de al lado, pero pocos se fijan verdaderamente en la calidad y estado de conservación de la casa, su antigüedad o la zona (en economía conductual existe un término llamado “aversión a las perdidas” que explica estos comportamientos”). El argumento típico del vendedor es decirnos que miremos el precio del resto de casas de la zona y ante ese argumento hemos de tener claro que lo que hay que hacer es buscar el valor real del inmueble. Sólo así evitaremos pagar entre otras costas el valor sentimental que la casa que queremos comprar tiene para su dueño (volviendo a la camiseta, yo puedo fijar su precio en 200 euros porque para mi Messi es el mejor del mundo pero el comprado puede no pensar lo mismo).

Entonces…cómo podemos valorar la casa que queremos comprarnos? Existen métodos conocidos entre los inversionistas en el sector inmobiliario. Muchas de las inmobiliarias los conocen pero nadie está dispuesto a decírselo. Aplicar dichos métodos hace descender de las nubes los precios estratosféricos que se han estado pagando por las viviendas y teniendo en cuenta que en este sector los beneficios son comisiones a porcentaje del precio de compraventa (a mayor precio mayor beneficio) hace que esperar que las inmobiliarias y asesores financieros nos señalen el valor real de una vivienda sea una ilusión.

Como quiera que desde Tot Dret Advocats estamos comprometidos con la ciudadanía y los derechos de los consumidores, nosostros sí detallaremos las dos formas más habituales de valorar una vivienda, de manera que ahora dependerá del lector y sólo del lector hacer una buena elección. Autores tan reconocidos como Borja Mateo nos indican que una posibilidad es calcular la rentabilidad media del alquiler para un año, deducir gastos  y multiplicar el importe resultante por 20. A modo de ejemplo, si en la misma zona y para un piso de las mismas características el alquiler mensual está a 500 euros, los cálculos son los siguientes:

Precio anual del alquiler= 6.000 euros

I.B.I= 200 euros

Seguro hogar= 100 euros

Seguro vida= 100 euros

Comunidad de propietarios= 300

Resultado (ingresos alquiler-gastos)= 5.300 euros.

Una vez calculado el beneficio neto derivado del alquiler, este importe se multiplica por veinte (vida media de una hipoteca) y el resultado obtenido sería el precio óptimo de compra (comprar a un percio superior al importe resultante es, por tanto, una mala compra). En nuestro caso, obtenemos que el precio máximo que deberíamos estar dispuestos a pagar es de 106.000 euros (5.300 euros*20).

Otra posibilidad es escoger el sistema de las rentabilidades del alquiler. En este caso, lo que haremos es calcular la rentabilidad anual del piso a un determinado precio de compra, indicándonos la rentabilidad la velocidad de amortización del valor de la hipoteca, nos explicamos. La rentabilidad, expresada en % nos indica qué cantidad de la hipoteca se pagaría anualmente si nuestro recién comprado piso estuviese en alquiler (a partir de un 5% de rentabilidad se puede hablar de una compra decente. De ahí en adelante, es una buena compra).

Volviendo al ejemplo anterior, resulta que el propietario de nuestro piso ha decidido que su inmueble vale 130.000 euros y de ahí no va bajar, ya que ha visto que el vecino del segundo vende un piso igual al suyo por 132.000 euros y considera que esa “rebaja” de 2.000 será suficiente reclamo.

Pues bien. Nosotros, como buenos compradores que somos, nos hemos “pateado” la zona viendo pisos de alquiler y nos hemos hecho una idea aproximada. El alquiler medio en la zona está a 500 euros/mes.

Pondremos que los gastos derivados de la compra son los mismos que los del caso anterior, de forma que el beneficio neto anual del alquiler se sitúa en 5.300 euros.

Pues bien, ahora el procedimiento consiste en dividir la cantidad que podríamos obtener si pusiéramos el piso en alquiler, multiplicada por 100, entre el valor de venta del piso. En nuestro caso el cálculo sería el siguiente: 5.300*100/130.000, dando una rentabilidad del 4,075% y teniendo en cuenta que hemos fijado el porcentaje mínimo en el 5%, el piso estaría sobrevalorado.

Como puede verse, la forma correcta de calcular el precio de una vivienda pasa por evaluar el importe medio del alquiler de un piso de condiciones similares en la misma zona, ya que el alquiler no deja de ser el fruto de la vivienda (dicho en otros términos la rentabilidad que le podemos sacar al piso para el caso de que querer obtener un beneficio de él) y por ello es el mejor y más objetivo indicador del precio. Todo lo demás, y sobretodo fiarse de precios de mercado que no tienen en cuenta valoraciones reales acerca de los diferentes motivos expuestos a lo largo de este artículo, deben de ser desestimados por entender que los precios de mercado (que no los precios de compraventa efectiva –precio real al que se ha cerrado una operación-) están inflados por lo general.

Por último y no menos importante, hemos de evitar caer en la trampa de considerar que el precio de nuestra vivienda es el precio de nuestra hipoteca. A la compra de nuestro piso o casa le siguen los gastos en impuestos y otros (gestor, notario y registro de la propiedad) y la devolución de intereses, lo que suele incrementar el coste de nuestra casa o piso en aproximadamente el 30% del valor de la hipoteca. Así, no es acertado decir que nuestra casa nos cuesta 100.000 euros si ese es el importe de la compraventa, sino que el coste real es de 130.000. La diferencia sobre el papel puede parecer pequeña, pero supone poder comprar un utilitario sin necesidad de financiación.

Ferran Herrera