El acto de la entrega de llaves en arrendamientos. Qué es y como hacerla. 

En la siguiente entrada me propongo hablar de una cuestión de especial importancia. La entrega de llaves en arrendamientos para documentar la finalización del contrato. Y es que muchas veces tenemos en cuenta un montón de situaciones y circunstancias previas a la celebración del contrato de arrendamiento pero casi nunca nos paramos a pensar qué sucederá al finalizarlo. Me explico.

La entrega de llaves en arrendamientos y su importancia

Como propietarios arrendadores nos fijamos casi en exclusiva sobre la capacidad adquisitiva y de pago de los arrendatarios. Ganan suficiente? Podrán hacer frente a las rentas? Necesito que alguien avale al arrendatario? Será conveniente concertar un seguro de protección de impagos?

Evidentemente, abordar estas cuestiones es algo necesario. Constituye una suerte de evaluación de riesgos y nos sirve para saber qué posibilidades tenemos de tener problemas a futuro. No podemos prever toda la casuística posible pero como reza el dicho popular, “más vale prevenir que curar”.

Expuesto lo anterior, el problema que abordo en este artículo es el de la forma de resolver el contrato de arrendamiento. Es un acto que puede conllevar muchos problemas pero sobre el que voy a incidir es sobre el de la documentación de la entrega de llaves y comprobación del estado del piso. Afecta tanto a arrendadores como a arrendatarios y de ahí, en parte, su interés. Vamos allá!

¿Qué es la entrega de llaves?

Por entrega de llaves en arrendamientos entendemos el acto por el que damos por concluido el contrato de arrendamiento. En el plazo de preaviso fijado en el propio contrato, el arrendador o el arrendatario comunican que tienen intención de finalizar o de no renovar el contrato. Bien, pero qué hay que hacer?

Hay que concertar un día para ambos (arrendador y arrendatario) examinen el piso. Se comprueba que todo está bien y ambos firman un documento en el que las partes fijan cómo está el piso (bien o con los desperfectos que se detallen en dicho documento) y se deja constancia de la entrega de llaves.

¿Qué conseguimos documentando la entrega de llaves en arrendamientos?

Documentando la entrega de llaves conseguimos varias cosas. La primera es dejar constancia documental del momento en que el inquilino o arrendatario abandona el inmueble. Pasada dicha fecha difícilmente podrá el arrendador requerirle de pago por mensualidades no abonadas ya que con dicha entrega de llaves concluye el contrato. Actuar de forma contraria supondría problemas para el arrendador que previa firma de dicho documento pretende ahora reclamarle al arrendatario rentas que no le corresponde abonar.

Además y teniendo en cuenta que en el mismo documento fijamos entre ambas partes el estado del inmueble y los daños y desperfectos que hayamos visto, difícilmente podrá alegar el arrendatario que aquellos daños existen. Será por eso conveniente hacer un reportaje fotográfico de los daños y hacer constar en el documento de entrega de llaves que aquel reportaje fotográfico se ha hecho y que se hará entrega del mismo al arrendatario. Huelga decir que los daños que se observen en el reportaje fotográfico han de ser todos los que se hayan escrito en el documento de entrega de llaves.

¿Cómo fijar la necesidad de documentar la entrega de llaves por escrito?

Ya he dicho que normalmente, en los modelos de contratos de arrendamiento urbano que circulan por internet, no consta entre su clausulado la obligación de documentar la entrega de llaves.

Ese es un grave inconveniente pues al no comprometerse las partes a hacer dicho documento, tanto arrendador como arrendatario pueden tener problemas para demostrar tanto la fecha de fin del contrato como el estado en el que se encontraba el inmueble a la finalización del mismo. Ello nos abocará seguramente a recurrir a la vía judicial para la defensa de los derechos de cada parte, con un incremento en el coste de recuperar la finca o con la dificultad de demostrar el inquilino que determinados daños o desperfectos del inmueble no fueron causados por aquella parte.

Qué deberíamos hacer entonces?

Planteada la situación, pretendo en este blog ayudar a aquellas personas que puedan encontrarse en la situación de tener que redactar un contrato de arrendamiento. Como digo, muchos modelos no contemplan aquella obligación de hacer la entrega de llaves mediante un documento de entrega de llaves y comprobación del estado del piso. Eso es un error que puede dar problemas como ejemplificaré más abajo.

Es más, en el contrato de arrendamiento debería de adjuntarse como anexo el citado documento de entrega de llaves. Así, en el momento de firmar el contrato las partes sabrían tanto de aquella obligación de documentar la extinción del contrato con el documento de entrega de llaves como el modelo de documento que deberá firmarse llegado el día del fin del contrato.

Repito, no hacerlo de esa forma puede dar problemas en el futuro tanto para demostrar que el inquilino se fue en una fecha determinada como que los daños que se le imputan al arrendatario son los que son y no son más ni menos. Para aquellos lectores que quieran más información acerca del acto de entrega de llaves, puede consultar otros artículos de interés sobre la materia.

En otra entrada expondremos un ejemplo de situación en la que la documentación de la entrega de llaves podría evitar muchos quebraderos de cabeza.

Ferran Herrera