Problemes derivats de la compra d’un bé immoble a preu inferior a la meitat del preu just (l’anomenada lesió ultra dimidium o engany a mitges).

Per a algú no docte en dret, la possibilitat de comprar un bé immoble a un particular a un preu molt assequible pot semblar-li una bona oportunitat. Així, pot ser que algú se’n aprofiti de la manca de coneixement del preu de mercat d’un determinat pis per part del seu venedor per comprar-lo a un preu molt atractiu (posem, per exemple, que algú compra l’esmentat pis per 60.000 euros quan està valorat en 200.000 euros).

Ara bé, aquesta operació no resta exempta de riscos ja que la legislació catalana surt en protecció del venedor garantint que la operació de compravenda no lesiona els seus interessos. En efecte,  l’article 321 de la compilació catalana estableix que “els contractes de compravenda, permuta i demés de caràcter onerós, relatius a béns immobles, en què l’alienant hagi sofert lesió en més de la meitat del just preu, seran ressarcibles a la seva instància, encara que en el contracte hi concorrin els requisits necessaris per a la seva validesa”.

Així, entenem que l’apreciació de l’existència de lesió passa per tenir en compte el valor que els béns immobles venuts tenien en el moment d’atorgar-se el contracte en relació a altres d’igual o anàlogues circumstàncies en la respectiva localitat encara que el contracte es consumés després (en relació a això exposat veure la sentència de l’Audiència Provincial de Tarragona de 31 de juliol de 2001, en la qual aquest tribunal introdueix l’element de confrontació en parlar de preu just de la compravenda).

Per tant, el preu just seria el preu mig de les operacions de compravenda de béns immobles en la zona en la qual es va adquirir aquest (S.A.P. de Barcelona de 30 de juny de 2006, on aquest tribunal identifica preu just amb valor de mercat o de venda) o el preu de taxació en el moment de materialitzar-se la venda, i aquest marcaria el llindar a partir del qual pot entendre’s produïda la lesió. Es tracta de l’intent d’ajustar el desequilibri econòmic produït entre les prestacions objectes d’un contracte o del que autors entenen el preu que no trenca la regla de l’equitat que ha d’existir en els contractes commutatius.

En clau de jurisprudència, se cita la sentència del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya 8/2012, de 23 de gener de 2012. En aquesta, aquest tribunal exposà que “el concepte de rescissió de l’ art. 323 de la Compilació del Dret Civil de Catalunya es refereix a contractes que s’han celebrat de manera eficaç, vàlida i efectiva, però com que han produït perjudici a una de les parts i se’n deriven resultats injustos, la llei permet, a petició del perjudicat, obtenir la seva declaració d’ineficàcia; perquè la venda en menys de la meitat del just preu, i l’acció de rescissió que això se’n pot derivar amb caràcter facultatiu per l’alienant, no significa ni fa presumir que el venedor va contractar amb la voluntat viciada per error, engany o acuciant necessitat, ja què això seria un parer subjectivista que consideraria la lesió com un vici del consentiment amb regulació semblant a la dels arts. 1265 i següents del Codi civil , tesi que com ja vàrem adduir en les nostres Sentències de 4 de juliol i 20 de desembre de 1990 , topa frontalment amb l’ article 321,1 de la compilació catalana quan preveu que la rescissió es produirà «baldament en el contracte concorrin tots els requisits necessaris per a la seva validesa»; ja que la presumpció de via de la voluntat en aquesta matèria es rebutjada per la doctrina catalana àmpliament majoritària, i també per la jurisprudència anterior i posterior a la Compilació de Catalunya que confereix un fonament objectiu a la rescissió per lesió (Sentències del Tribunal Suprem de 25 de novembre de 1935, 3 de desembre de 1981 i 18 de març de 1982 )”.

Seguint amb l’anàlisi jurisprudencial, el mateix Tribunal Superior de Justícia en la seva STSJ de Catalunya 35/2008, de 09 d’Octubre (fonament de dret quart), indicà que “la possibilitat de rescindir els contractes de compravenda per laesio enormis o en més de la meitat del seu just preu (ultra dimidium), que constitueix una institució heretada del Dret Romà i, més concretament, del justinianeu (SSTSJC 38/1995. De 30 de desembre o 11/2006 de 06 de març), va venir a contradir la inexigibilitat del preu just en les vendes i la possibilitat d’engany entre els contractants, segons el principi liberal “tant paguen, tant vals”. No obstant això, en el vigent Dret Civil català i tret la seva denominació tradicional (engany a mitges) la institució ha adquirit una naturalesa jurídica objectiva (SS TSJC 12/1990 de 20 dic., 28/1993 de 22 dic. y 28/1995 de 19 oct), a diferència del que ocorre en el Dret navarrès”.

Per tant, per tal de poder assegurar que la compravenda no pugui ser rescabalada, cal que el preu de la dita operació sigui el “preu real” o amb més claredat, el “preu de mercat” en la mesura del possible (S.A.P de Barcelona de 24 d’Octubre de 2003); preu que es determinarà  utilitzant com a referència valors com la renta, el valor d’ús, el valor d’adquisició o el valor fiscal (STSJ de Catalunya de 20 de desembre de 1990).

Per últim, es fa esment del fet que en relació amb la prova del preu, aquesta correspon al contractant que al·lega el patiment de la lesió ultra dimidium, essent la prova pericial la més adequada (STS 1476/1909 de 30 de juny de 1906), obligant-se a considerar com a vàlid i cert als efectes d’un plet donat per al bé en qüestió el resultat de la prova pericial sobre la valoració del bé immoble (STS de 7 de novembre de 2006).

Es pot concloure, per tant, que no tot preu inferior al preu de mercat serà considerat com a lesiu dels interessos de la part venedora, sinó que només ho serà aquell preu que, certament, se situï per sota del preu mig del bé de forma desproporcionada. Així ho entén el Tribunal Suprem en la seva STS de 07 de novembre de 2008 quan afirmà que en relació al preu just que “aquell no només resulta desproporcionat sinó que, a més, ho és en un grau important o notori respecte del valor real de la cosa”.

Per tant, des de Tot Dret Advocats aconsellem al comprador d’un bé immoble no deixar-se endur per l’eufòria del moment quan trobi un pis o casa a un preu molt baix, ja que aquest bé porta aparellat el perill que amb posterioritat a la seva venda la mateixa quedi anul·lada al·legant lesió ultra dimidium.

Ferran Herrera