Incumplimientos contractuales en venta de viviendas

incumplimientos contractuales en venta de viviendas
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En otra entrada ya te hablamos de los vicios ocultos en la compraventa de viviendas. No todo son vicios ocultos en este tema. Hoy te hablamos de incumplimientos contractuales en venta de viviendas como motivo para poder reclamar. Si el tema te interesa, ¬°Sigueme!

Cuando compras una vivienda, es posible que el vendedor te oculte alg√ļn vicio, desperfecto o fallo que de haberlo conocido, hubiera hecho que no comprases. Ciertamente, el asunto de los vicios ocultos es aplicable al √°mbito inmobiliario, pero no es lo √ļnico que puedes alegar para defenderte de una injusticia. Hay otras v√≠as.

 

Incumplimiento contractual

Antes de hablar de incumplimientos contractuales en viviendas, vamos a ver qu√© es un incumplimiento contractual. El art√≠culo 1124 del C√≥digo Civil nos se√Īala que

¬ę(…) La facultad de resolver las obligaciones se entiende impl√≠cita en las rec√≠procas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe (…)¬Ľ.

Adem√°s, ese precepto indica que el perjudicado (en nuestro caso, el comprador), podr√° escoger entre exigir el cumplimiento o la resoluci√≥n de la obligaci√≥n, con resarcimiento de da√Īos y abono de intereses si los hay, o bien pedir la resoluci√≥n del contrato si √©ste resulta de imposible cumplimiento.

Pleno incumplimiento contractual

Como se√Īalan nuestros tribunales, s√≥lo podemos recurrir a la acci√≥n por incumplimiento de contrato, en un caso. Hay incumplimientos contractuales en venta de viviendas cuando se entrega cosa diversa, cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacci√≥n total del contratante.

En incumplimientos contractuales de viviendas y otros objetos o bienes, reclamamos por recibir cosa distinta o con vicios que hacen la vivienda o cosa, impropia para el fin destinado; por incumplimiento absoluto y total de la prestación, sustancialmente distinto a la mera presencia de vicios.

De forma taxativa, desde la sentencia de 6 de abril de 1989, el Tribunal Supremo nos dice que los defectos que hacen inhabitable un inmueble, son los que frustran la finalidad perseguida por la compraventa. Es decir, las meras imperfecciones que no impiden esa finalidad, no pueden ser atacadas por la vía del incumplimiento contractual.

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Incumplimiento contractual en viviendas

Como ya te hemos dicho, es posible hablar de incumplimientos contractuales en materia de viviendas. A esa posibilidad podremos recurrir, en determinadas circunstancias. Debemos de recordar, como lo hacen nuestros tribunales, que en virtud del principio ¬ępacta sunt servanda¬ę, es incuestionable que los¬†contratantes¬†est√°n obligados al cumplimiento exacto de aquellos pactos, cl√°usulas o condiciones que, siempre que se hayan respetado los l√≠mites establecidos en el art. 1255 de C. Civil , formen parte de su reglamentaci√≥n¬†contractual.

Nos encontramos, como se√Īala el Tribunal Supremo, ante incumplimientos o malos cumplimientos derivados de la entrega de la vivienda diferente a la acordada o bien de una vivienda in√ļtil o inh√°bil para su objeto o fin propuesto. Por ejemplo, la venta de vivienda sin aparcamiento cuando as√≠ se acord√≥.

La completa ineptitud como base de la reclamación

Debes saber que para alegar o defender incumplimiento del contrato de compraventa de vivienda, solo la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado ampara esa acción. En ese caso y a modo de ejemplo, la existencia de humedades no hace inhábil un piso o casa para el uso al que va destinado si no son de entidad suficiente.

En ese caso, la antig√ľedad de la vivienda tambi√©n puede jugar en contra del comprador, quien pudo pensar que era posible que apareciesen dada la edad de la finca.

 

Violación del contrato de compraventa de inmuebles

En casos de incumplimientos contractuales en ventas de viviendas, nuestros tribunales hablan de violaci√≥n del contrato. Ese concepto hace alusi√≥n a la existencia de graves desperfectos que hacen temer la p√©rdida del inmueble o que lo hacen in√ļtil para la finalidad que le es propia. Tambi√©n hace referencia a defectos que sobrepasan las imperfecciones corrientes, que inciden en la habitabilidad del edificio.

 

Los da√Īos estructurales

La existencia de da√Īos estructurales s√≠ comprometen la finalidad del uso de una vivienda. Ante la existencia de esos da√Īos, podemos hablar de incumplimiento de contrato. La ley de ordenaci√≥n de la edificaci√≥n nos recuerda que los da√Īos estructurales, son da√Īos o vicios en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio. Son da√Īos que afectan a cimentaci√≥n, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales. Esos da√Īos comprometen directamente la resistencia mec√°nica y estabilidad del edificio.

 

Casos de incumplimiento contractual

Ahora pasamos a exponer algunos de los casos que suponen incumplimientos contractuales en venta de viviendas. Si est√°s en alguna de las situaciones descritas, es muy probable que puedas reclamar por dicho incumplimiento. Para ello, adem√°s, has de reclamar dentro del plazo que te se√Īalamos m√°s abajo.

 

He comprado un piso m√°s peque√Īo de lo que pensaba

No siempre hablamos de incumplimiento contractual si nos venden un piso o¬† casa m√°s peque√Īo de lo que nos dijeron. Nuestros tribunales nos se√Īalan lo siguiente. No¬†toda compra de vivienda con superficie inferior a la que figuraba en el contrato de compraventa y catastro, constituye incumplimiento.

Debemos recordar que el art√≠culo 1471 del C√≥digo Civil nos se√Īala que en casos de venta de inmueble, ¬ęsi se hace a precio alzado y no por raz√≥n de tanto por unidad de medida¬ę, lo que se llama ¬ęa cuerpo cierto¬ę, no cabe demandar por incumplimiento contractual.

En ese sentido, el Tribunal Supremo nos recuerda que

¬ę(…) cuando es vendido un inmueble, para la determinaci√≥n del mismo, no es necesario que sean precisadas en el contrato las dimensiones, la medida, pudiendo tener esta indicaci√≥n dos significaciones, dos valores distintos (…)¬Ľ.

Si el valor del inmueble es dado a cuerpo cierto y no por unidad de medida. Si se hace ¬ęa cuerpo cierto¬Ľ, el Tribunal Supremo nos recuerda lo siguiente. En ese caso,¬†siempre que falte la indicaci√≥n del precio concreto por unidad de medida, la ley supone que tal individualizaci√≥n no ha tenido para las partes valor esencial, y constitu√≠a tan s√≥lo una superabundancia de datos, que es una presunci√≥n de valor absoluto.

Obra a√ļn no construida (venta de obra futura)

Lo expuesto hasta ahora no aplica en este caso. Esto se debe, como se√Īalan nuestros tribunales, al hecho de que contratando sobre la base de un proyecto, √©ste puede quedar sujeto a posteriores modificaciones. En estos casos, la variaci√≥n de superficie de la vivienda tras variar los planos, s√≠ puede ser objeto de reclamaci√≥n por incumplimiento del contrato.

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La finca tiene cemento aluminoso

En este caso, cabe distinguir dos situaciones. Si estamos en presencia de cemento aluminoso en el casa o el piso, aplicamos el artículo 1484 del Código Civil. En ese sentido, podemos demandar por vicios ocultos, instando su saneamiento.

Si estamos ante existencia de cemento aluminoso que degradado hasta hacer apreciable la patolog√≠a destructiva conocida como ¬ęaluminosis¬ę, cabe invalidar la venta por dolo del vendedor o error esencial en el vendedor(incumplimiento contractual).

Limitaciones por expediente de legalidad urbanística

Otro caso de incumplimientos contractuales en venta de viviendas en el que puede defenderse la procedencia de una acci√≥n por incumplimiento de contrato es el que se√Īalamos. Si el vendedor sab√≠a del conocimiento del citado expediente, que ordenaba demoler parte de la vivienda vendida, y ocult√≥ ese dato al comprador, podemos reclamar por incumplimiento contractual.

Al efecto, cabe recordar que nuestros tribunales se√Īalan que la viabilidad de la responsabilidad contractual precisa de los siguientes requisitos:

  1. Preexistencia de una obligación.
  2. Incumplimiento debido a culpa, negligencia o falta de diligencia del vendedor y no por caso fortuito.
  3. Realidad de los perjuicios ocasionados
  4. Nexo causal suficiente entre conducta del vendedor y producci√≥n de da√Īos.

Una vez m√°s, te recomendamos que te pongas en manos de abogados especialistas en casos como el tuyo. De lo contrario, es posible que pierdas tu dinero y tus derechos a reclamar.

Humedades generalizadas

Otro caso de incumplimientos contractuales en venta de viviendas que puede derivar en incumplimiento contractual, es la entrega de vivienda con humedades generalizadas. Ahora bien, si los compradores conocen de la existencia de esas circunstancias y la aprovecharon para obtener una rebaja del precio de compra, luego no podrán recurrir a la vía judicial en reclamación de indemnización alguna.

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Entrega tardía de la vivienda

El C√≥digo Civil nos recuerda que ante un incumplimiento contractual, las partes pueden escoger entre exigir el cumplimiento del contrato o la resoluci√≥n de la obligaci√≥n, con resarcimiento de da√Īos y perjuicios y abono de intereses, en ambos casos.

 

Plazos de prescripción

La acci√≥n en reclamaci√≥n por incumplimiento contractual tiene un plazo superior al de caducidad de los vicios ocultos. Si en el caso de vicios ocultos hablamos de plazo de caducidad de 6 meses, en incumplimientos contractuales en venta de viviendas hablamos de 5 a√Īos de plazo de prescripci√≥n.

 

Qué hacer para evitar perjuicios

Consulta de la nota simple del registro de la propiedad

Una de las cosas que todo comprador debe hacer es consultar la nota simple registral. Por un lado, esa consulta puede ayudarnos a descubrir  situaciones de la realidad que no se reflejan en el registro de la propiedad (por ejemplo, terrazas que no aparecen en el registro citado).

Por otro lado, los tribunales nos recuerdan que el comprador debe molestarse en solicitar la nota simple registral, pr√°ctica com√ļn de todo comprador de inmuebles. No tomar esa necesaria medida de protecci√≥n puede hacer que en determinados casos, no podamos reclamar nada una vez realizada la compra de la vivienda.

 

El abogado correcto para tu caso

Es muy importante que acudas al abogado adecuado, especialista en esta materia. En muchos casos, parecen superponerse las acciones por vicios ocultos y la derivada por incumplimiento contractual. La primera es una acción específica a la que se debe recurrir dentro del plazo de 6 meses. Si un mal análisis apuesta por la acción de incumplimiento contractual cuando no toca, te habrás quedado sin posibilidad de demandar. Así lo recuerdan nuestros tribunales, con lo que hay que tener claro qué hacer.

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