L’engany de la hipoteca oberta de “La Caixa”

L’engany de la hipoteca oberta de “La Caixa” o com assegurar-se el cobrament del crèdit hipotecari sense informar el client.

Fa pocs dies vaig anar al banc on tinc domiciliada la nòmina (com poden deduir em refereixo a “La Caixa”, és clar) i em va sorprendre com em va abordar el treballadohipoteca-abiertar per intentar col·lar-me el que per a ell era una magnífica hipoteca que em donaria “un munt de satisfaccions per les seves especials condicions”.

De fet, en la seva pàgina web, aquesta entitat ven el seu producte financer de la següent manera: “La hipoteca abierta de la Caixa es uno de los productos financieros hipotecarios más interesantes que se pueden encontrar en el mercado financiero español, porque le da una vuelta de tuerca a las hipotecas tradicionales y dota de flexibilidad al cliente ante posibles circunstancias adversas en el futuro.

La gran aportación de la hipoteca abierta, con respecto al resto de productos financieros, es que permite la prácticamente automática disposición adicional de un capital ya amortizado, con lo que poder hacer frente a posibles pagos en el futuro mientras se abona la hipoteca.

De esta forma, la hipoteca abierta de la Caixa no penaliza las amortizaciones parciales que en ocasiones provocan la falta de liquidez posterior de los hipotecados, ya que a pesar de haberlo invertido en la hipoteca, con las ventajas que ello supone en ahorro de intereses, luego se puede volver a disponer de él.

Eso sí, las nuevas disposiciones penalizan con un tipo de interés algo más elevado que la primera disposición, pero siempre es más conveniente que tener que solicitar un nuevo préstamo. La hipoteca abierta fija una cantidad máxima a la que se puede acceder”.

Doncs bé, allò que pretenia aquell treballador (que ara, sabent com funciona la contractació del personal de les entitats bancàries segurament ni era economista ni molt menys advocat), ben plantat i amb un somriure amable i acollidor, era endossar-me el producte financer anomenat “hipoteca oberta”. El seu funcionament és bastant senzill i es basa en el fet que a mida que anem liquidant la hipoteca, la part amortitzada pot ser novament sol·licitada al banc per a cobrir el que el aquesta anomena “despeses imprevistes”, com per exemple la compra d’un cotxe nou o unes vacances al carib (mare meva, quina imprevisió!).

A tall d’exemple, si fa tres anys vaig demanar un crèdit hipotecari amb “La Caixa” de 100.000 euros i a dia d’avui em resten per pagar 10.000, li podria demanar a aquesta entitat un nou crèdit de 30.000 euros per què sé jo…un cotxe. Ampliaria aquell deute hipotecar que tant d’esforç m’ha costat eixugar (passaria de deure-li a La Caixa  10.000 euros a deure-li’n 40.000), però el banc addueix que jo surto guanyant, ja que en comptes de concedir-me 30.000 euros com a crèdit personal (a un interès que a dia d’avui volta entre el 7 i el 8%), me’l concediria a un tipus més reduït (les condicions serien les encara estipulades a l’hipoteca, de forma que el crèdit me’l deixarien a un diferencial X (el que haguéssim negociat en el moment de constitució de la hipoteca) més l’euribor actual).

D’entrada tot sembla fabulós. Fins al punt que aquest article sembla no tenir raó de ser…però, pot ser que en aquesta oferta hi hagi gat amagat?

El primer que hem de saber és que el crèdit hipotecari té un procediment d’execució propi, molt més ràpid i segur que l’ordinari. Tal i com assenyala l’article 129.1.a) de la Llei Hipotecària, l’acció hipotecària podrà exercir-se “directament contra els béns hipotecats”. No és aquesta l’única possibilitat que té el banc de recuperar el seu crèdit, ja que el punt b) del mateix article permet també la venda extrajudicial realitzada davant de notari.

Al seu torn, l’article 130 de la dita llei indica que aquest procediment escau seguir-lo com a realització d’una hipoteca inscrita (aquest serà el nostre cas, ja que el crèdit que hem sol·licitat per al nostre cotxe és en realitat hipotecari i en constituir-se inicialment per a la compra d’un habitatge, la inscripció en el Registre de la Propietat és obligada).

El resultat d’això exposat és, a grosso modo, que en comptes de recórrer al procediment ordinari per a reclamar el deute del préstec personal (procediment que és molt més llarg), el banc pugui embargar directament la nostra casa pel deute impagat. Suposem que estàvem a punt de liquidar la hipoteca i hem demanat un nou crèdit hipotecari per comprar-nos aquell cotxe. Sí és cert que el crèdit serà a un tipus més baix que si haguéssim demanat el crèdit personal, però per l’impagament del deute d’aquells 30.000 ara haurà de respondre el nostre habitatge (quina jugada! A canvi d’un crèdit relativament més beneficiós per al client el banc s’assegura el cobrament del crèdit accionant contra tot un habitatge  mitjançant un procediment molt més ràpid, més senzill i amb major probabilitats d’èxit que el procediment ordinari).

El banc és conscient que les possibilitats de recuperar el crèdit concedit són molt més àmplies si té localitzat un bé immoble que segurament val més que l’import del crèdit concedit. Si més no, sempre podrà adjudicar-se el l’immoble subhastat i continuar reclamant al deutor morós (és a dir, a nosaltres) la part del crèdit que resti impagada.

I és que l’embargament, en cas de reclamació de quantitats degudes i impagades (ens referim al procediment ordinari, que és el que se segueix en el cas de deutes dineraris en general) es regeix entre d’altres per l’article 589 LEC,  precepte que diu que “tret que l’executant assenyali béns l’embargament dels quals estimi suficient per al fi de l’execució, el Lletrat de l’Administració de Justícia requerirà, mitjançant diligència d’ordenació, d’ofici a l’executat per tal que manifesti relacionadament béns i drets suficients per tal de cobrir la quantia de l’execució, amb expressió, en el seu cas, de càrregues i gravàmens, així com, en el cas d’immobles, si estan ocupats i per quines persones i amb quin títol”. Així, en aquest cas (i a diferència del que succeeix amb el cas que es dóna en cas d’acceptar la trampa del banc):

  1. El banc, davant l’impagament d’alguna quota del préstec hipotecari, no podrà recórrer directament al procediment d’execució hipotecària accionant contra el nostre habitatge, i
  2. Nosaltres podrem excloure el nostre habitatge oferint altres béns que, essent de menor quantia que el d’un immoble, siguin útils per a saldar el deute deixant “al marge” la nostra llar.

Al seu torn, l’embargament practicat en el decurs d’un procediment ordinari també ha de tenir en compte allò exposat en l’article 592 LEC, que clarament diu que “si el creditor i el deutor no haguessin pactat una altra cosa, dins o fora de l’execució, el Lletrat de l’Administració de Justícia responsable de l’execució embargarà els béns de l’executat procurant tenir en compte la major facilitat en la seva alienació i la menor onerositat d’aquesta per a l’executat”.

Fóra bo que el banc, en oferir un producte financer als clients, exposés també els contres del producte en comptes de silenciar allò que per no ser favorable al client a la millor li fa pensar en desistir del producte. No podem oblidar que un banc és un banc i allò que pretén es fer negoci (això és el primer i les persones és secundari). Com diuen prestigiosos assagistes i investigadors financers com Nicholas Nassim Thaleb, mai te’n refiïs d’un banc quan t’ofereix un producte que tu no has sol·licitat perquè segurament només sortirà guanyant ell (en perjudici teu, per suposat).

Des de Tot Dret Advocats aconsellem sempre prendre les decisions més transcendentals de la nostra vida amb calma, a casa nostra. I si és necessari, sol·licitarem endur-nos les ofertes del producte ofert amb nosaltres per poder-les examinar amb deteniment. Ah! i per cert, si hi ha algun dubte, cal rebre assessorament d’un advocat

Ferran Herrera

 

1 comentari

  1. Interessant perspectiva sobre els desavantatges de la “Hipoteca oberta” que Caixabank tampoc explica. Encara hi ha un altre factor que ratifica que aquest producte és un engany. Per concedir noves disposicions, obliguen al client a realitzar una nova taxació de la vivenda al seu càrrec i amb el taxador que el banc decideixi. Si aquesta taxació és inferior en un 25% o més a la realitzada en concedir la hipoteca, la nova disposició queda denegada. Arribats a aquest punt, el client paga una taxació obligada que no li ha servit per a res i es queda amb un crèdit hipotecari amb cap avantatge sobre un préstec hipotecari i amb tots els inconvenients, com és la impossibilitat de subrogació.
    En el moment de la contractació no es parla mai de que es posin condicions per la concessió de noves disposicions. La lletra petita del contracte conté una clàusula a la que es poden acollir per justificar-ho, abusiva a totes llums. Es reserven el dret de negar noves disposicions si canvia qualsevol de les circumstàncies que es donen en el moment de formalitzar l’operació. Un gran engany.

Deixa un comentari

L'adreça electrònica no es publicarà. Els camps necessaris estan marcats amb *

© 2020 TOT DRET

Tema de Anders NorenAmunt ↑