¿Quién paga al notario y a los otros profesionales?

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea dictó la importantísima sentencia de 16 de julio de 2020. Desde esa fecha se ha formado un gran revuelo en materia de gastos hipotecarios. ¿Quén debe pagar al notario y a los otros profesionales? En esta nueva entrada seguimos ahondado sobre esta cuestión. Si te interesa, ¡Sígueme!

Los gastos de notario y otros profesionales

Cuando firmamos un crédito hipotecario se producen una serie de gastos colaterales. No debería ser así, ya que no es obligatorio elevar la concesión del crédito a escritura pública. Tampoco es obligatoria la inscripción en el Registro de la Propiedad o la realización de una tasación. Para ser sincero, todos esos servicios sólo interesan al Banco para poder acudir el procedimiento especial de ejecución hipotecaria.

Recordamos que los gastos que se producen tras la concesión de un crédito hipotecario son:

1. Gastos notariales
2. Gastos registrales relativos a la inscripción de la escritura pública en el Registro de la Propiedad
3. Tasación
4. Gestoría
5. Actos jurídicos documentados o AJD
6. Como novedad tras la sentencia del TJUE, la polémica «comisión de apertura«.

El parecer del Tribunal Supremo en su última sentencia

Nulidad de una cláusula que obligue al prestatario o cliente del Banco a pagar los gastos generados por el notario y los otros profesionales

En otro artículo publicado por este despacho hace unas semanas, ya explicamos en dos vídeos la forma en la que queda en principio el reparto de los gastos. Y decimos que en principio ya que el Tribuna Supremo está emitiendo una gran cantidad de sentencias al respecto durante los meses de julio y agosto. La última de sus sentencias es la STS 2495/2020 de 24 de julio de 2020.

En esa sentencia y en relación a los gastos a abonar a notario y a los otros profesionales, el Alto Tribunal nos dice que:

«(…) si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestosde la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de losnotarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso elabono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica undesequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina suabusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiaciónde la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual (…)».

Es lógico pensar que una cláusula de ese estilo, que obligue al prestatario o cliente del banco al abono de los gastos del notario y los otros profesionales, debe ser nula. Es una cláusula predispuesta, no negociada individualmente, genera un grave desequilibrio entre las partes y sólo beneficia al banco.

Consecuencias de la nulidad de la cláusula que obliga al prestatario al pago de todos los gastos

Para saber cómo queda el reparto de los gastos hemos de partir de la facultad moderadora que tiene el Juez nacional. Así lo ha indicado el TJUE, que permite que declarada la nulidad de una cláusula sobre los gastos, el Juez nacional pueda acudir a las normas internas para ver cómo se reparten los gastos.

Al notario y a los otros profesionales hay que pagarles por sus servicios. La cuestión es quién deba hacerlo. No podemos olvidar que los servicios prestados por estos profesionales no son servicios prestados por las partes del contrato de préstamo hipotecario. Es por eso que no podemos aplicar el artículo 1303 del Código Civil. Hablamos de pagos a terceros.

En ese sentido, el Tribunal Supremo nos recuerda en la sentencia ya citada que

«(…) conforme a los art. 6.1y 7.1 de la Directiva 93/13 y la doctrina del Tribunal de Justicia, la apreciación del carácter abusivo de lacláusula contractual que atribuye a los consumidores prestatarios el pago de todos los gastos generados por laoperación crediticia, conlleva su inaplicación. Pero, añadimos a continuación, «cosa distinta es que, en cuantoa sus efectos, y dado que los gastos deberán ser abonados a terceros ajenos a los contratantes (funcionariospúblicos sujetos a arancel, gestores, etc.) se determine cómo deben distribuirse tales gastos, no en funciónde la cláusula anulada, sino de las disposiciones legales aplicables supletoriamente» (…)».

Consecuencias de la declaración de la nulidad de cláusula de los gastos hipotecarios

Entonces, si no podemos aplicar el artículo 1303 del Código Civil, ¿qué sucede? Las partes no pueden restituirse nada porque el pago se hace a terceros por sus servicios. El TJUE permite al Tribunal Supremo aplicar la norma nacional y eso es lo que hizo en sus sentencias de 23 de enero de 2019.

Como vuelve a decir dicho tribunal en su setencia de 27 de julio de 2020, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestario consumidor, el tribunal debía entrar a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos. Así lo expuso también nuestro socio Ferran Herrera en el artículo publicado en la prestigiosa revista digital Legal Today.

Respecto a los AJD, el pago corresponde al prestatario o cliente del banco. En relación con los gastos de notario, su abono es entre cliente y banco por mitades. Para los gastos del Registro de la Propiedad el criterio es que debe abonarlos el banco por ser el prestamista.

En materia de gastos derivados de la comisión de apertura, os recomendamos que consultéis este artículo. En el, explicamos de forma clara como debe de quedar la cuestión.

Esperamos haberos aclarado la maraña en la que se ha convertido el tema de quién debe abonar qué gastos hipotecarios. Tenemos otros artículos en los que os intentamos informar de este asunto para que sepáis cuales son vuestros derechos. Al notario y a los otros profesionales que intervienen hay que pagarles, pero no debe ser el cliente del banco el que lo pague todo.

Si tienes alguna duda o necesitas orientación, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos los conocimientos y la experiencia necesaria para ayudarte a conseguir tus éxitos.