La tácita reconducción en alquileres de vivienda o local

Si tienes un contrato de alquiler, bien sea de vivienda o de local de negocio, estás sujeto a las renovaciones de dicho contrato. En ese caso, te interesa conocer qué es la tácita reconducción de los alquileres de vivienda o local de negocio. ¿No sabes de qué te hablamos? ¡Quédate y te lo explicamos!

?Qué es la tácita reconducción

Cuando un determinado contrato de alquiler toca a su fin, nos hallamos ante varias posibilidades. Una de ellas es dejar que el plazo del contrato expire y buscar un nuevo alquiler. Otra solución es negociar con el propietario de la vivienda o local de negocio un nuevo contrato. Otra opción es la de no expresar ninguna de las partes nada acerca de la voluntad o no de renovar el contrato. Es ahí de donde hablamos de tácita reconducción. Mediante esta institución jurídica, se genera la ficción de un nuevo contrato de alquiler. En otras palabras, la tácita reconducción permite vincular un contrato de alquiler más allá del plazo inicialmente establecido. Para ello, han de darse una serie de condiciones. ¿Cuáles son? Ahora mismo te las explicamos.

⏳¿Cuándo hablamos de tácita reconducción?

Nos referimos a la existe de la tácita reconducción si el inquilino permanece en la vivienda o local de negocio durante 15 más allá de la fecha en la que el contrato debía expirar tal y como indica el artículo 1566 del Código Civil. También nos encontramos ante dicha situación si el arrendador o propietario no ha manifestado al inquilino, de forma fehaciente, que no tiene intención de renovar el contrato. Es decir, si el arrendador le comunica al arrendatario en tiempo y forma que no habrá posibilidad de prorrogar el contrato, no habrá lugar a la tácita reconducción de alquileres. Ni de viviendas ni tampoco de locales de negocio.

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⚖️La opinión de nuestro Tribunal Supremo

En relación a la tácita reconducción, el Alto Tribunal tuvo oportunidad de señalar en su sentencia de 26 de septiembre de 2018 que la tácita reconducción a que se refiere el artículo 1566 antes citado, se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes. Ese consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de 15 días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato y con el consentimiento del arrendador, como te hemos señalado.

El Tribunal Supremo también señala que nos hallaremos ante un nuevo contrato que mantendrá los pactos que rigieron el anterior contrato de alquiler. Y la duración de ese nuevo contrato dependerá de la fijación de la renta, como te señalamos en el siguiente punto.

⚠️Efectos de la tácita reconducción en alquileres

La ley nos dice que el nuevo contrato tendrá una duración diferente en función de la forma en la que se haya pactado la renta. Si la renta fue pactada en el anterior contrato de forma anual, el contrato se entiende prorrogado durante un año y así sucesivamente hasta que ninguna de las partes comunique a la otra la intención de extinguirlo. Si la renta pactada en el anterior contrato fue mensual, la prórroga de ese contrato será mensual.

Para saber la forma en la que la tácita reconducción de alquileres opera en tu caso, fíjate en el último contrato que tienes. Somos conscientes que la renta se paga mensualmente casi siempre. En lo que debes fijarte es si en el contrato, se fija la renta anual con pago mensual (por ejemplo, una renta anual de 12.000 euros con pago mensual de 1.200 euros) o un pago mensual de 1.200 euros. Para el primer caso, la tácita reconducción será por años. En el segundo caso, por meses. Así lo señala el artículo 1581 del Código Civil.

La duración de la tácita reconducción y el pago de la renta

Tal y como señala el Tribunal Supremo en la sentencia citada antes, el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción es por años si en el contrato se establece una renta anual, pese a que el pago se articule por meses. Y es que tal y como señala el Alto Tribunal, no sería lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato sea mensual.

¿Cómo quedan las cláusulas del anterior contrato de alquiler?

También tendrás que tener en cuenta que durante la tácita reconducción, las clausulas que regirán serán las mismas que las del contrato expirado, a excepción de la duración del contrato de alquiler. De hecho, tácita reconducción es eso. Reconducir una situación (la expiración de un contrato de alquiler sin que las partes hayan dicho nada), entendiéndose de forma tácita que consienten la prórroga del anterior contrato. Así es más fácil de entenderlo, ¿no?

Ahora bien, la tácita reconducción no implica la aplicación incondicional de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La norma que regirá el nuevo contrato será el Código Civil. Será a esa norma a la que deberemos recurrir en caso de existir controversias entre arrendatario y arrendador.

¿Qué pasa con las obligaciones accesorias? ¿Y con las garantías prestadas por terceros?

Además, las obligaciones accesorias incorporadas al contrato que venció y ha dado paso a la tácita reconducción no se extienden al nuevo contrato. Tampoco se extienden al nuevo contrato las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario.  Así lo entiende el Tribunal Supremo en su sentencia de 14 de septiembre de 2020. Ese es otro de los efectos más importantes de la tácita reconducción en alquileres, tanto de vivienda como de local de negocio.

¿Qué sucede con la opción de compra?

Tampoco se reconduce la opción de compra existente en el anterior contrato de alquiler. Si aquella opción no se prevé en el contrato inicial para el caso de darse la tácita reconducción, se perderá definitivamente. Así lo señala el Alto Tribunal en su sentencia ya citada de 14 de septiembre de 2020.

¿Cuándo se impide la tácita reconducción?

Tal y como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 2 de marzo de 1993, conforme a la doctrina jurisprudencial, ha de entenderse que:

1. Si antes del vencimiento del plazo contractual medió el requerimiento preciso revelador de la falta de aquiescencia por parte del arrendador a la continuidad del arrendamiento, no surge la tácita reconducción.
2. Si pese a ese requerimiento el arrendatario persiste en el inmueble, lo hará sin título justo para ello. En ese caso, procederá el desahucio por precario.
3. El hecho de percibir el arrendador algunas rentas tras la extinción del contrato con requerimiento previo, no permite que el arrendamiento continúe.

?Reglas especiales en materia de tácita reconducción

También debes saber que no todos los contratos contemplan la tácita reconducción de la misma manera. En aquellos contratos firmados entre el 1 de enero de 1985 y el 31 de diciembre de 1994, la tácita reconducción será siempre de 3 años. ¿Para todos los alquileres? No, ojalá. En ese caso, sólo se aplican esos 3 años para los alquileres de vivienda habitual.

Conclusiones

Ahora ya sabes más acerca de la tácita reconducción de alquileres, tanto de vivienda como de local de negocio. Si eres arrendatario y el arrendador no te ha comunicado su voluntad de no renovar el contrato de alquiler en el plazo estipulado en el contrato, buena señal. Si resides más de 15 días desde la fecha de fin del contrato, ¡voilà! Tendrás acceso a la tácita reconducción. Ahora sabes también que se trata de un nuevo contrato. Ahora bien, ese contrato contendrá todas las cláusulas del anterior a excepción de diversos puntos. Uno de ellos, tal vez el más importante, sea la duración del contrato generado por tácita reconducción.

Si la renta se fijo por años, la tácita reconducción se produce por años pese a pagar la renta mensualmente. Si la renta se pactó mensualmente, la tácita reconducción se produce por meses y no por años. De ahí que como arrendatario, siempre te interesa pactar la renta anual pese a abonarla mensualmente.

Si eres arrendador, te interesará todo lo contrario. Si se te pasa el plazo expuesto para informar de tu voluntad de no renovar el contrato, deberás soportar la tácita reconducción. Si revisas el contrato en el punto de la renta pactada, sabrás si esa tácita reconducción es anual o mensual. En ese caso, no dejes que te vuelva a pasar lo mismo en el siguiente año o mes. Comunica tu voluntad al arrendatario de forma fehaciente y en tiempo oportunos.

Esperamos haberos sido de ayuda. Para cualquier duda, podéis escribirnos al final de este artículo. También podéis pinchar al botón que os aparece más arriba. Si decidís ?, estaremos encantados de ayudaros.