Vicios ocultos en una vivienda

Hoy no hablamos de alquileres y su extinción. En otra entrada, ya te hablamos de incumplimientos contractuales en compraventa de viviendas. Puede que busques abogados especialistas en vicios ocultos o tal vez estés buscando información acerca de vicios ocultas en una vivienda. Es posible que hayas comprado un inmueble «con sorpresa» y no sepas qué hacer. Si tras comprar un piso o casa, constatas defectos de los que no fuiste informado antes de la compra, este artículo te interesa. Hoy hablamos de vicios ocultos en una vivienda. ¡Sígueme!

¿Qué se considera un vicio?

Lo primer que debes saber, es qué es un vicio oculto. De otra forma no entenderás de qué hablamos cuando hablamos de vicios ocultos en una vivienda. Un vicio es un defecto que merma las características o prestaciones de una cosa. Por ejemplo, un vicio puede ser un problema en el motor de un coche por el que éste pierda potencia o compresión. Puede serlo también, unos daños en la fachada o en el bajante interno del agua. Como puedes ver, un vicio puede darse en cualquier objeto.

Recurriendo al parecer de nuestros tribunales [1], un vicio se produce cuando el objeto presenta un defecto o imperfección. Esos defectos o imperfecciones pueden consistir en alteraciones de la calidad del objeto o producto, o las cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes. Ahora bien, esos defectos o alteraciones han de disminuir la utilidad que la cosa adquirida reporta al comprador en relación al uso que se pactó. La disminución de dicha utilidad al uso al que por naturaleza se destina el bien comprado, también es un vicio.

 

¿Qué se considera un vicio oculto?

Tal y como nos recuerda la jurisprudencia [2],  vicio oculto son los deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o idoneidad de los objetos suministrados que dificultan su utilidad. Ahí encajan los dos ejemplos que te hemos presentado antes.

En otras palabras, estamos en presencia de vicios ocultos en la vivienda u objeto adquirido cuando la vivienda o cosa entregada contenga alguna particularidad intrínseca que, diferenciándola de las demás de su especie, la  hacen poco aptar para la finalidad que está llamada a cumplir. Por ejemplo, cuando el vendedor nos oculta que el bloque en el que está el piso que acabamos de comprar tienes aluminosis.

 

Requisitos del vicio oculto

Vicio que es oculto al comprador

Habiendo definido que es un vicio, ahora vamos a desgranar las características del vicio oculto. Se trata de un vicio que como el nombre indica, ha de ser oculto. Por oculto entendemos aquellos vicios que no pueden ser apreciados facilmente por el comprador tras una inspección del objeto o bien con motivo de la entrega.

Diferentes tribunales nos dicen lo siguiente al respecto:

«si es oculto o no el vicio, depende de la facilidad que pudiera tener el comprador para comprobar su existencia«.

Es decir, hay que analizar cada caso de forma independiente. Además, deberán tenerse en cuenta el bien u objeto adquirido, los conocimientos técnicos del comprador, y si hizo gestiones para intentar averiguar (o no) el estado de la vivienda u objeto que compró.

Conocimientos previos del comprador

En determinadas ocasiones y en función de las características del comprador, es posible que no se pueda accionar por vicios ocultos. Nos referimos por ejemplo, a casos en los que adquiriéndose un inmueble, el vicio estaba a la vista del comprador o bien éste era un perito que por razón de su profesión, debía conocerlos fácilmente.

Conocimiento por parte del vendedor

Estaremos ante un vicio oculto incluso en aquellos casos en los que el vendedor los desconociese, siempre y cuando sean anteriores al momento de la compraventa o la entrega del bien.

Vicio que ha de ser grave

Además, ese vicio ha de ser grave. No todo defecto debe ser considerado como grave. El vicio ha de ser de importancia tal que haga la cosa, objeto o inmueble adquiridos como inservibles para el uso al que se destina. También es grave el defecto que disminuye el uso propio de la cosa u objeto de forma tal que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o lo habría hecho a un menor precio.

Es decir, hablamos de defectos o fallos que en el caso de viviendas, comportan un riesgo para los ocupantes y que si lo hubiesen conocido, no se hubiera producido la compraventa o se hubiera hecho por menor precio.

 

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¿En qué momento ha de existir ese vicio oculto?

Los vicios ocultos en una vivienda, por ejemplo, ha de existir antes de la venta del inmueble. Lo mismo sucede con cualquier cosa u objeto que se adquiera. Si ese vicio es posterior a la compraventa, deberíamos acudir al artículo 1.452 del Código Civil, relativo a los riesgos en el contrato de compraventa, que a su vez nos remite a los artículos 1.096 y 1.182 del mismo texto.

 

Vicios ocultos en una vivienda

De lo expuesto hasta ahora es dable afirmar que es posible que nos vendan una vivienda con vicios ocultos. En ese caso y si se dan los requisitos de los que hemos hablado, podremos demandar por vicios ocultos en una vivienda para sanearlos.

No existe una lista cerrada de vicios ocultos en este ámbito, de forma que debemos ir caso a caso. Podemos hablar de vicios ocultos en casos tales como humedades encubiertas para que el comprador no las vea, problemas de cimentación reparadas «para salir del paso» y que no se constaten, defectos en el sistema eléctrico y demás que el vendedor pretenda ocultar.

 

¿Una derrama es un vicio oculto?

Dependerá de cada caso, con lo que no es posible afirmar en todo caso que las derramas son vicios ocultos en la vivienda. Por ejemplo, no se consideró vicio oculto que un comprador tuviera que hacer frente al abono de una derrama aprobada en Junta por el aumento del coste de unas obras comunitarias iniciadas con anterioridad a su adquisición[3].

En otros casos, sí se estima que una derrama constituye un vicio oculto. Así sucede, por ejemplo, en derramas para acometer obras de reforzamiento de la estructura del edificio y de la cubierta de un altillo no inscrito en el registro de la propiedad. En este caso, el tribunal entendió que el vendedor no informó de los vicios de los que adolecía el altillo a la compradora y éstos vicios tampoco eran fácilmente observables por ésta[4].

 

Ojo con las cláusulas del contrato o la redacción de la escritura de compraventa

Conviene leer bien lo que se firma, ya que es posible que pierdas toda acción por vicios ocultos en una vivienda. Es posible que en el contrato de arras o en la escritura, se contenga algún pacto de limitación de responsabilidad con respecto a las obligaciones de saneamiento. Si firmamos algún documento en el que consten cláusulas que expongan, por ejemplo, que «se ha considerado la posible existencia de vicios ocultos no sustanciales en la fijación del precio«, la acción por vicios ocultos no prosperará con toda probabilidad.

De ahí la necesidad de preguntar al Notario todo lo que no entendamos o de leer el documento de compraventa siempre. Conviene no firmarlo en el acto nunca y para ello es bueno solicitar tiempo para reflexionar. Las compras impulsivas pueden traer muchos problemas.

 

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Consejos para evitar ser engañados

Hay varias gestiones que todo comprador de vivienda debería realizar antes de lanzarse a hacer la compra más importante de su vida. Esas gestiones las debería hacer personalmente y solicitar justificante de las mismas a la administradora de fincas que gestione la venta o bien al vendedor.

La nota simple de la vivienda, siempre

En primer lugar, hemos de solicitar una nota simple de la vivienda que queremos comprar. Allí podremos ver, por ejemplo, si se ha hecho alguna ampliación de la vivienda no inscrita en el registro de la propiedad. Si esto sucede, ¡alerta!

Las actas de la junta de propietarios, tus aliadas

En segundo lugar, hemos de contactar con el presidente de la comunidad de vecinos o con la administración de fincas que gestiona aquélla y consultar las actas de las juntas de propietarios. De las diferentes juntas de propietarios, se debe de levantar acta. En esas juntas se deciden cuestiones como aprobar derramas o señalar la deuda que un determinado propietario pueda tener para con la comunidad. De la lectura de las diferentes actas podremos ver si hay problemas en la edificación del inmueble si es que allí se discutieron, si está previsto aprobar alguna derrama y en ese caso, si todos han procedido al pago de su parte.

Consultar la ITE y el libro del edificio

Otra de las gestiones que hay que hacer, sobre todo en inmuebles con antigüedades superiores a los 20 años, es consultar la ITE y el libro del edificio.

Si se han tenido que hacer obras en el bloque en el que está inserto el piso que quieres comprar, es conveniente acceder a estos documentos. Verás si se ha hecho la pertinente revisión del edificio y si existen anomalías que requieren ser reparadas, constarán en ese libro. Piensa que en el libro del edificio, que es algo así como el documento de información de la vida del edificio, debe aparecer el registro de incidencias.

 

Demandar por vicios ocultos en una vivienda

Ante la existencia de vicios ocultos, es posible demandar en la jurisdicción civil para sanear los vicios ocultos. En este caso, hablamos de reclamar por vicios ocultos ante la constatación de deficiencias, fallos o bien desperfectos que el comprador no conoció por no informarle el vendedor ni tampoco pudo comprobar. La acción viene amparada por lo que indica el artículo 1.484 del Código Civil.

Además de poder instar la acción redhibitoria (devolución del objeto y el dinero entre comprador y vendedor), cabe instar la reducción del precio pagado cuando se desconocía el vicio oculto (acción llamada «quanti minoris«). También podrán reclamarse daños y perjuicios cuando éstos se hayan producido.

Insistimos en que en la acción de saneamiento por vicios ocultos, que descansa sobre el principio de buena, exige:

1. Que el vicio consista en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad
2. Dicho vicio ha de ser anterior a la venta, aunque se desarrolle a posteriori.
3. El citado vicio no debe ser conocido por el comprador o adquirente. Al efecto se tiene en cuenta la preparación técnica del comprador o adquirente.
4. Hablamos de vicios que sean de naturaleza tal, que hacen la cosa adquirida impropia para su uso, de forma que de haberse conocido, el comprador no la hubiera comprado o lo hubiera hecho a menor precio.

 

¿Hasta cuándo puedo reclamar por vicios ocultos?

Piensa que el plazo es muy corto, de sólo 6 meses desde la adquisición de la vivienda o del objeto o cosa. Es por eso que resulta necesario que contactes con un abogado cuanto antes.  En caso de haber caducado la posibilidad de reclamar por vicios ocultos, no todo está perdido. Siempre cabe la posibilidad de reclamar, en función de las circunstancias que se presenten,  por incumplimiento contractual por prestación distinta o defectuosa.

 

Si necesitas asesoramiento en tu compra, o bien crees que te han ocultado desperfectos o daños en tu nueva vivienda, podemos ayudarte y defender tus derechos. Igualmente, te rogamos que compartas este artículo con aquellas personas a las que les pueda ser de utilidad.

 

[1] Audiencia Provincial de Valencia. Sentencia de 29 de noviembre de 2019

[2] Audiencia Provincial de Barcelona. Sentencia de 25 de noviembre de 2011

[3] Audiencia Provincial de Barcelona. Sentencia de 29 de diciembre de 2006

[4] Audiencia Provincial de Les Illes Balears. Sentencia de 6 de febrero de 2014