ITE y vicios ocultos. ¿Puedo reclamar algo?

En otras entradas hemos hablado de vicios ocultos. Al ver que no hemos hablado aún de la inspección técnica de edificio (ITE), hemos decidido hablar de ITE y vicios ocultos en viviendas o locales. ¿Has comprado inmueble con sorpresa? Quédate y te explicamos qué hacer

La ITE o inspección técnica de edificios

Hablaremos de ITE y vicios ocultos pero antes conviene delimitar el concepto de ITE o inspección técnica de edificios. De entrada, véase que hablamos de edificios, no de pisos o locales. La ITE la pasa (o no) el edificio en conjunto. La ITE es un proceso o examen regulado por nuestra legislación, que pretende comprobar el estado de conservación, seguridad y accesibilidad de los edificios. ¿Para qué? Para garantizar la protección de las personas que residen en ellos y en los edificios colindantes, así como para mantener el patrimonio arquitectónico.

¿Qué norma regula la ITE?

En el ámbito nacional, tenemos el Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre, pro el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que en su artículo 29 y siguientes nos habla de informe de evaluación de los edificios. Esa norma faculta a la Administración pública a requerir a los propietarios para que acrediten el estado de conservación de su edificio así como el cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad universal.

No podemos olvidar, a su vez, que la inspección técnica de edificios o ITE se regula mediante normativa autonómica. De ahí que los preceptos que regulaban aspectos de la ITE de la legislación nacional, como el Real Decreto-ley 8/2011, han sido derogados por la Ley 8/2013, derogada a su vez en la mayor parte de sus preceptos por el Real Decreto Legislativo 7/2015 o por el Tribunal Constitucional en su sentnecia 143/2017.

¿Cuándo ha de tener la ITE un edificio?

En Cataluña, la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, nos dice que un edificio ha de ser objeto de ITE cuando:

1. Lo determine el programa de inspecciones, en función de los años del edificio. Por ejemplo y en casos de bloques de pisos, los edificios construidos a partir del año 1972, han de someterse a ITE cuando cumplan 45 años desde la fecha de finalización de las obras de construcción. En construcciones unifamiliares construidas desde el año 1975 en adelante, a partir de los 45 años de antigüedad.
2. Cuando lo determinen los programas o ordenanzas municipales.
3. Cuando el edificio se acoja a programas de ayudas públicas para el fomento de la rehabilitación.

Para conocer la antigüedad del piso o local que quieres, comprar, debes hacer una consulta previa en la sede del catastro.

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¿Qué aspectos se revisan en la ITE?

La inspección de la ITE busca analizar los siguientes elementos del edificio inspeccionado:

1. Estructura y bases del edificio
2. Fachadas (cornisas, aleros y voladizos), cubiertas y patios interiores o exteriores del edificio
3. Escaleras y ascensores
4. Bajantes de agua e instalaciones de fontanería y saneamiento
5. Instalación eléctrica
6. Humedades

La ITE no es un estudio exhaustivo del edificio pero con él, un arquitecto informará a la Administración de los desperfectos que detecte en una inspección ocular bastante exhaustiva, como grietas en fachada con o sin riesgos de desprendimiento, estado de la estructura del edificio (por ejemplo, estado de bigas de madera y hierro, posible presencia de aluminosis, etcétera), humedades y gravedad de las mismas, bajantes de agua en mal estado, instalaciones eléctricas que supongan un riesgo para los propietarios de los diferentes pisos y locales, etcétera.

¿Qué constará en el informe del técnico?

El técnico que realice la ITE podrá finalizar el informe de forma favorable (lo ideal) o desfavorable (mal asunto). A su vez, el informe clasifica las deficiencias detectadas en leves, importantes, graves y muy graves. En el segundo y tercer caso, la ITE será desfavorable y dará un plazo de tiempo, normalmente de 12 meses, para que la comunidad de vecinos acometa las obras necesarias de reforma.

El técnico que realice la ITE remitirá ese informe a la Administración (Departament d’Habitatge en Cataluña). En casos extremos, la normativa contempla la posibilidad de establecer medidas cautelares y hasta el desalojo de los propietarios previa declaración de inhabitabilidad del edificio.

Ejemplo de ITE no superada

Todo esto está muy bien pero, ¿Cómo interpreto la ITE? La verdad es que la parte que hemos de entender, en la que se dice cómo está un inmueble y si la valoración es favorable o no, se incluye al final del informe de forma clara.

Este es parte del contenido de una ITE que, obviamente, fue desfavorable:

Como se puede ver, en este caso existen deficiencias graves en la estructura vertical, la estructura horizontal, los cierres horizontales (fachada, agujeros y paredes medianeras) y acabados en fachada. Sin lugar a dudas, con esas deficiencias no recomendamos adquirir ningún inmueble pero para el caso de hacerlo, hay que plantear una rebaja en el precio de suficiente entidad, pues una vez seamos propietarios, seremos nosotros quiénes debamos asumir la derrama extraordinaria para hacer frente a los costes de reforma.

Cuando la ITE es favorable, aquello que debemos encontrar es un certificado de aptitud como el ejemplo que te presentamos a continuación. Fíjate, de todos modos, que es posible superar una ITE con deficiencias leves. No dejan de ser deficiencias que la comunidad de propietarios deber resolver para que no se vuelvan más graves, pero por el momento es seguro que no se aprobará ninguna derrama para hacerle frente. En cualquier caso, debes preguntarlo y si puedes, negociar una rebaja en el precio del inmueble ante el futuro coste que supondrá su reparación.

¿Qué pasa si el edificio no pasa la ITE?

En este caso y en el apartado correspondiente a recomendaciones, el técnico que hizo la ITE expuso todas aquellas reformas necesarias que debían ser acometidas, dando un plazo de 12 meses para que la comunidad las hiciera. El resultado de la ITE fue, evidentemente, desfavorable. En caso de no realizarse dichas obras en ese plazo o en una eventual prórroga, la comunidad de propietarios puede enfrentarse incluso a sanciones impuestas por la Administración. ¡Poca broma!

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¿Es obligatorio entregar copia de la ITE al comprador?

Sí, y el vendedor no se puede negar. En Cataluña, lo establece así el artículo 65 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. Ese no es el único documento que el vendedor ha de entregar al comprador y hemos de ser diligentes en solicitar todos los documentos antes de la compra.

¿Qué documentos me ha de entregar el vendedor?

En concreto y en Cataluña, vinculando ITE y vicios ocultos, no podemos exonerar al vendedor de la obligación de entregarnos ese documento y el Notario no va a solicitarlo el día de la firma. Es por eso que antes de realizar un contrato de arras o antes del acto de la escritura de compraventa, debes exigirle al vendedor los siguientes documentos si la compraventa es de segunda mano:

1. Certificado relativo a los gastos ordinarios pendientes de repartir (vamos, saber si se han aprobado derramas en la última junta de propietarios o no y si hay algún propietario deudor, como por ejemplo el vendedor del piso).
2. Copia del informe de la ITE cuando el edificio estuviese obligado a pasarla.
3. Cédula de habitabilidad. Recuerda que como en el caso anterior, el Notario no va a solicitarla por ti y tampoco puedes firmar ningún documento en el que se diga que el comprador exonera al vendedor de esa obligación.
4. Nota simple informativa del Registro de la Propiedad. Si es certificado mejor, pues debes saber que la nota simple no da fe de su contenido pero el certificado sí.
5. Documentación necesaria para poder contratar los suministros y servicios de la vivienda.

Para casos de compra de vivienda nueva en Cataluña, te remitimos al artículo 65 de la Ley 18/2007 de 28 de diciembre, de derecho a la vivienda. Además y en cualquier caso, esa norma nos dice que los gastos para obtener esos documentos nunca deben ir a cargo de los compradores.

¿Cómo sé si un edificio ha superado la ITE?

Si vivimos en Cataluña y estamos en el caso que un edificio ha de superar la ITE, por ejemplo por tener más de 45 años de antigüedad, podemos enviar la consulta al siguiente formulario de contacto del Departament d’Habitatge. Si el vendedor no quiere darte la ITE o te da largas, además de indicarle que está obligado, nunca está de más hacer esta consulta.

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¿Qué se considera un daño oculto en un inmueble?

Para un conocimiento en profundidad, nos remitimos al artículo que te hemos enlazado al principio. En cualquier caso, un daño oculto no puede estar a la vista del comprador al momento de comprar la vivienda. Además, la jurisprudencia exige del comprador un mínimo interés en preocuparse por el estado de la vivienda o local, en la medida de lo que le sea posible. Y es que como decían nuestros antepasados romanos, «caveat emptor» que traducido al castellano, sería algo así como «precaución comprador». Obviamente, ante la duda más vale desencariñarse de ese inmueble del que no tenemos la información disponible y buscar que ofrezca mayores garantías. De ahí que la ITE ayude a conocer vicios ocultos y que tomemos mejores decisiones.

¡Cuidado con los chollos!

Precio sorprendentemente bajo

Si te ofrecen un piso o local a un precio sorprendentemente bajo, la jurisprudencia te obliga a sospechar. Máxime si has ido incluso a visitarlo en alguna ocasión. Así lo entienden nuestros tribunales, que señalan que si el precio es muy bajo y el estado de conservación es manifiestamente deficiente, el comprador no puede pretender pagar poco y luego reclamar en la vía civil por vicios ocultos.

Estado propio de un edificio viejo y mínima diligencia

En otras ocasiones, en las que un inmueble es relativamente viejo (40 años), nuestros tribunales dicen que el comprador no puede esperar que el estado de conservación sea equiparable al de una edificación de nueva construcción. En ese mismo asunto, el tribunal que conoció de la reclamación de saneamiento de vicios ocultos, reprochó al comprador el hecho de no tener una «mínima diligencia para revisar el inmueble con un mínimo de profundidad». Por ello, desestimó la demanda del comprador y confirmó la sentencia de primera instancia.

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ITE y vicios ocultos

Como comprador, la jurisprudencia te exige que te muevas para saber en qué estado está el piso o local que quieres comprar. Reclama la documentación necesaria y pide la ITE si el edificio, por antigüedad, ha de haberla pasado. En temas de ITE y vicios ocultos, es común que el comprador se fíe del vendedor o del agente inmobiliario. ¡ERROR! Siempre hay que pedir toda la información disponible y dejar constancia por escrito de todo lo que se pide. De ahí que sea necesario escribir mails y mensajes de whatsapp, para dejar constancia de la información que nos dé el vendedor o la inmobiliaria. Y si puedes, graba todas las conversaciones que tengas con el propietario y/o la inmobiliaria. El día de mañana puede ser la prueba que te ayude a demostrar que no tenías ni idea del estado del inmueble o que te engañaron diciéndote que todo estaba bien.

Si te compensa una rebaja del precio a costa de asumir tú tu cuota de participación en la reparación de desperfectos del edificio, adelante. Si ves que los desperfectos son muchos o en la ITE se indica que no se puede saber el alcance total de los daños, no te la juegues y no compres. Los problemas que tendrás a futuro pueden ser enormes.

Acciones civiles en reclamación por vicios ocultos

Si pese a haber hecho todo lo que estaba en tu mano, te han colado algún vicio oculto, puedes acudir a la jurisdicción civil. Necesitarás presentar demanda con abogado y procurador si el importe reclamado supera los 2.000.-€. En cualquier caso y si necesitas asesoramiento, puedes contactarnos para que te ayudemos en tu caso. Si el artículo te parece de interés, te pedimos que lo compartas con aquellas personas a las que les pueda ser de utilidad.