En esta nueva entrada, te explicamos qué es y en qué consiste un contrato de arras penales. Vigila con el contrato de arras penales. Si vas a comprar un piso, es muy posible que te veas expuesto a la necesidad de firmar uno de estos contratos. Si el tema te interesa, ¡Sígueme!
¿Qué te explicamos en este artículo?
El contrato de arras
Por contrato de arras entendemos todo acuerdo privado, inter partes, en el que existen las figuras del vendedor y del comprador. Las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del total del precio.
El sentido de este contrato es muy diverso, en función del tipo de arras que firmes. En el presente caso hablamos de arras penales. Este tipo de contratos suele redactarse para reforzar o garantizar el compromiso de compraventa. ¿Cómo se hace? Ahora te lo explico
Las arras penales
Si firmas arras penales, no estás abonando un anticipo de parte del precio de la compraventa. Tampoco te darán la facultad de desistir del contrato principal (la compraventa). Pero… ¿Por qué te decimos «vigila con el contrato de arras penales»?
Las arras de tipo penal se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. Es por eso que pueden aplicarse determinados preceptos del Código Civil (artículos 1.152 y siguientes). Las arras penales tienen una serie de características y debes conocerlas. Vigila con el contrato de arras penales porqué puede traer sorpresas desagradables. Sus características son las siguientes:
- Suponen una indemnización ante un eventual incumplimiento. Suele suceder que en caso de no realizarse el negocio principal (la compraventa), se ha de atender a su motivo. Si es la parte vendedora la que incumple con la obligación de vender, deberá devolver el importe de las arras doblado. Si incumple el comprador, el vendedor podrá quedarse el dinero abonado por aquél en concepto de indemnización.
- Su abono no exime del cumplimiento de la obligación principal. La parte que incumpla no puede eximirse de cumplir con la obligación pagando la pena prevista en el contrato de arras. Sólo podrá acogerse a dicha exención si así consta en el citado contrato. El acreedor puede, a su vez, exigir el cumplimiento de la obligación y el pago de la cantidad prevista en el contrato de arras penales.
- El Juez puede moderar la cuantía de las arras penales en determinados casos.
Un ejemplo de arras penales
En un contrato de arras penales, puede que se introduzca una cláusula con el siguiente tenor literal:
«(…) En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado (…)».
Si en el contrato no se señala en ninguna otra cláusula que las partes se otorgan la facultad de desistimiento sin penalización alguna, podemos afirmar que nos encontramos ante unas arras penales.
El parecer de nuestro Tribunal Supremo
En sentencia 3513/2018, de fecha de 17 de octubre del mismo año, el Tribunal Supremo señala lo siguiente en relación con las arras penales: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.
El parecer de la Jurisprudencia menor
Tal y como señala, por ejemplo, la Audiencia Provincial de Pamplona, en su sentencia 1014/2021 de 24 de junio,
«(…) Las arras penales no permiten desligarse del mismo, sino que » además de servir de señal de la celebración de un contrato (…) actúan como sanción por el incumplimiento, como una cláusula penal o pena convencional que compele al cumplimiento del contrato, sirviendo, al mismo tiempo, como fijación anticipada, total o parcial, según lo pactado por los contratantes, de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento» (…)».
La Audiencia Provincial añade al respecto que:
«(…) en el caso de las arras penales, el contratante cumplidor o dispuesto a incumplir, frente al incumplimiento de la otra parte, puede exigir de ésta no solo el importe de las arras pactadas para el caso de incumplimiento, sino también el cumplimiento del contrato o su resolución, y en ambos casos una indemnización por los daños y perjuicios que hubiere sufrido ( art. 1124 CC ) (…)»
De ahí que hayamos afirmado que, en el caso de arras penales, la pérdida de la cantidad pactada como indemnización no priva al cumplimiento de la obligación. De nuevo, vigila con el contrato de arras penales.
Cuantía de las arras
No existe una cuantía previamente establecida. Serán las partes quienes la fijen. Vigila con el contrato de arras penales también en este punto. No es cierto que exista una cuantía mínima. Tenlo en cuenta a la hora de negociar su importe.
Consecuencias del incumplimiento de las arras penales
Las consecuencias no son las mismas si el que incumple es el comprador o el vendedor. El deudor debe cumplir con sus obligaciones contractuales con independencia de perder la cantidad pagada en concepto de arras penales. Por otro lado, el vendedor no puede exigir a la vez el cumplimiento de la obligación contractual (la compraventa) y el abono de la arras penales.
Qué pasa si el contrato no deja nada claro
Debemos recordar que tal y como señala el Tribunal Supremo en la sentencia señalada más arriba, que las arras penales
«(…) tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de Marzo de 1986) (…)».
La voluntad de las partes siempre clara
Es decir, si no se explicita de forma clara qué tipo de arras son las que has firmado, puede ser que no lo tengas todo perdido si al final, decides no comprar o vender el inmueble. Simples referencias genéricas a un precepto concreto del Código Civil, no sirven para subsanar la omisión del tipo de arras que se firman. Al decirte vigila con el contrato de arras penales, también queremos que te fijes en este detalle.
Lo importante es que las partes fijen claramente cuales deban ser las consecuencias del desistimiento del contrato principal, que ya hemos dicho que será normalmente la compraventa de un inmueble, aunque no tiene por qué ser siempre así.
Esperamos haberte ayudado a comprender en qué consisten las arras penales. Si tienes alguna duda o quieres que revisemos el contrato de arras, antes o después de firmarlo, puedes contar con nuestros servicios.
